同種営業居抜き家賃
2009年10月22日
よく「家賃が安いから、ここのテナントを選んだ。」という話を聞く。
でも、親の代からの所有物件でやっても閉める店が多いように、家賃がゼロでも商売しにくい場所では困難なんです。
うどん店の場合、だいたい家賃の１０倍の売上があれば続けられると一般的な目安としてよくいわれます。
つまり家賃を１０％以内におさめられるだけの売上をあげましょうということです。
これは儲かる額でなくて、続けられる額です。
全国的な平均は７～８％ぐらいだと思いますが、自己所有のとこでやってるとこも含めてなので、まあ、１０％はほぼ妥当ではないでしょうか。
もし、広告で家賃２０万円の物件があれば、そこは前の店が月商２００万円をあげられなかった店舗だと考えてほぼ間違いない。
だいたい広告の金額は、前の店が借りてた金額が多い。
それでいつまでも入らない場合は、少し下げた広告に変えることもあるでしょう。
だいたい、前の人よりも月商あげられる人って少ないんです。
そして、だんだん時代は、飲食店の売上があがりにくい世の中になってます。
だから、家賃の８～９倍ぐらいあげられればええとこでしょう。
ざっと、家賃１０万の店舗を借りたら、売上が９０万として、原価が３３万、光熱水費が９万、家賃が１０万で、残りが３８万しかありません。
ここから、パート人件費１０万、修繕積立３万、店の電話や新聞など１万、ゴミ袋など雑費１万、商店会費や広告費２万ぐらい引いたら、残り１９万、これでリースや借入れ返済があると、税引き前で１４万ぐらいしか残らないでしょう。
ここで、国保、国民年金、自宅が賃貸物件でとなると、家賃１０万円の店を借りて、標準的に、残る月の食費や服代や交際費って６～７万円ってとこです。
パート１０万で計算しましたが、実際は、配偶者が店に入ってたら家賃１０万の店なら１人ですむので７～８万、入ってなかったら、もう１人入れて、１２～１５万ぐらいいくんではないでしょうか。
つまり、1人暮らしなら、生活費は３～４万しか残らない。
配偶者が店にいれば、２人分か子ども入れて３人以上分の生活費として、たった８～１０万ぐらい残って、誰かが他にパートに出かける。
これが、家賃１０万円の店の生活の標準モデルで、むしろ成績が相対評価なら上位に入るぐらいの人でそれです。
すぐ店つぶす人や勤め時代や親の資産をつぶしながらの営業継続が多くて、単独採算でなら、ただ続けられるだけで相対評価なら上位なので。
さらに家賃が安いからと６万の店舗を借りたら
５０万程度の売上から、家賃６万、光熱水費８万、原価１７万とさきと同じ要領で引いていくと、人を雇わず借入れ一切なしでも、１４万ぐらいしか残りません。
もちろん、ボーナスも退職金の積立もないし、週６開けて、１日１３時間ぐらい働いて、店の定休日も準備して、ほぼ年３６０日店に行ってのことです。
もちろん、これにリースや借入れ返済や勤め時代のローンなんかがあると、なかなかたいへんです。
上の標準モデルは、低そうに見えて、これを大幅に超えられる人は、割合としては高くありません。
というかほとんどの人は超えられません。
１０万以下の家賃でしか始められないのなら、それ以上の店で始められるようになるまで待ちましょう。
計画のレベルを上げて、自分の水準を確かめましょう。
ちゃんとした店舗で始められるように資金をきちんとつくり、その間に店舗や立地を見極める力を少しでもつけましょう。
立地を見極めるということは、来られるであろうお客さんがどういう人がどれぐらいいつの時間帯かがわかるということです。
これの見込みをつけずに開店をしてはいけません。
見込みがついていたとしても、ほとんどの人は上の家賃と利益の関係モデルの式はまず大きく超えられません。
大きくはじめるほど、失敗したときのリスクは大きいですが、成功の可能性がほとんどないところで一度もサエた状態にならずに店を閉めるリスクに比べたら、ある程度家賃はのびのびと払いたいものです。
上の計算モデルを使って、どれぐらいの家賃のとこの式に代入したら、生活したり貯金したり、急な病気や競合店の進出などで無職になる場合などに備えて、リスクを軽減できるか考えて出店しましょう。
大事なことは、小さい店では、歳をとっても、任せられる人を雇えるだけの売上をあげられないので、一生年３６０日ぐらい店に行く生活を子供ができても成長しても、自分が老化しても続けないといけないという点も考慮すること。
実際は、月５万のテナントよりも１５万のテナントの方が割安なんです。
貸すからにはタダはないので、付加価値なしでも他人が入ることのわずらわしさ料や仲介不動産屋の最低手間賃みたいな集客力と関係ない意味合いが入ります。
売上が大きいほど固定費率が下がるように、家賃も小さいほど集客力に関係のない管理する側の人件費やわずらわしさ料のような固定的な要素の率が高くなります。
また、前の店よりも大幅に賃料が下がった場合は、建物オーナーが現金を早く欲しがってるか、そこでは商売ができる見込みが低いと考えてる場合が多いでしょう。
このことを考えるカギはどれだけ空き店舗の期間があったか、また前の店は何年続いたかなどいろいろあります。
バブル期の賃料で２０年続いたのなら、高いときの賃料で契約してるので、前の店の賃料に近い賃料提示なら厳しいと考えられるでしょう。
また新しい建物が飲食店として２０年も使われて傷んだのなら、次の人は大幅に下げるように交渉して当然で、オーナー側の言い値からは絶対に下げないといけませんし、実際にどんな店舗も必ず広告よりは下がります。
下がらないことが逆にまずありませんし、オーナーもはじめから下げる予定幅を持ってます。
それでも大幅に下がる場合は要注意ともいえます。
オーナーは所有建物やその周辺の店の収益状況や集客状況には詳しいことが多いです。
少なくとも脱サラの人よりは、遥かに手練手管です。
しかも脱サラの人は一回目の契約、オーナーは童貞・処女ではありません。
彼らが、賃料を大幅に下げたのなら、彼らがもうそこでは商売はしにくいと思っているってことです。
一般に建物を貸して儲かる人はいません。
建築費、管理費などを賃料から引いたら、しばらくはキャッシュがかなり出ますが、建物の劣化や空き期間などがあって、だいたい建物建てて貸したら、ほとんどの人が損を出します。
とくに、古くなったら、立地がそうとういいとこでないと借り手が出にくくなるし、テナント側の負担以外で数え切れないほどオーナー側が補修や修繕費用を負担するような事情も多くなります。
損しながら、つまり前の店に貸してるときからすでに損してる状態なのに、さらに家賃を下げるって嫌なもんなんです。
建築費や管理費はオーナーが自分でおぜにさん出してますし切実です。
嫌なのに、それでも賃料を大きく下げたってことは、すぐにおぜにさんが欲しいか、何回か入った店が軒並み上手くいかなくて短期間に廃業したなど自己物件や周辺状況などを見ながら、ここでは商売しにくい、そうそうもうテナントは入ってこないなど思っている可能性がかなりあるでしょう。
でも、親の代からの所有物件でやっても閉める店が多いように、家賃がゼロでも商売しにくい場所では困難なんです。
うどん店の場合、だいたい家賃の１０倍の売上があれば続けられると一般的な目安としてよくいわれます。
つまり家賃を１０％以内におさめられるだけの売上をあげましょうということです。
これは儲かる額でなくて、続けられる額です。
全国的な平均は７～８％ぐらいだと思いますが、自己所有のとこでやってるとこも含めてなので、まあ、１０％はほぼ妥当ではないでしょうか。
もし、広告で家賃２０万円の物件があれば、そこは前の店が月商２００万円をあげられなかった店舗だと考えてほぼ間違いない。
だいたい広告の金額は、前の店が借りてた金額が多い。
それでいつまでも入らない場合は、少し下げた広告に変えることもあるでしょう。
だいたい、前の人よりも月商あげられる人って少ないんです。
そして、だんだん時代は、飲食店の売上があがりにくい世の中になってます。
だから、家賃の８～９倍ぐらいあげられればええとこでしょう。
ざっと、家賃１０万の店舗を借りたら、売上が９０万として、原価が３３万、光熱水費が９万、家賃が１０万で、残りが３８万しかありません。
ここから、パート人件費１０万、修繕積立３万、店の電話や新聞など１万、ゴミ袋など雑費１万、商店会費や広告費２万ぐらい引いたら、残り１９万、これでリースや借入れ返済があると、税引き前で１４万ぐらいしか残らないでしょう。
ここで、国保、国民年金、自宅が賃貸物件でとなると、家賃１０万円の店を借りて、標準的に、残る月の食費や服代や交際費って６～７万円ってとこです。
パート１０万で計算しましたが、実際は、配偶者が店に入ってたら家賃１０万の店なら１人ですむので７～８万、入ってなかったら、もう１人入れて、１２～１５万ぐらいいくんではないでしょうか。
つまり、1人暮らしなら、生活費は３～４万しか残らない。
配偶者が店にいれば、２人分か子ども入れて３人以上分の生活費として、たった８～１０万ぐらい残って、誰かが他にパートに出かける。
これが、家賃１０万円の店の生活の標準モデルで、むしろ成績が相対評価なら上位に入るぐらいの人でそれです。
すぐ店つぶす人や勤め時代や親の資産をつぶしながらの営業継続が多くて、単独採算でなら、ただ続けられるだけで相対評価なら上位なので。
さらに家賃が安いからと６万の店舗を借りたら
５０万程度の売上から、家賃６万、光熱水費８万、原価１７万とさきと同じ要領で引いていくと、人を雇わず借入れ一切なしでも、１４万ぐらいしか残りません。
もちろん、ボーナスも退職金の積立もないし、週６開けて、１日１３時間ぐらい働いて、店の定休日も準備して、ほぼ年３６０日店に行ってのことです。
もちろん、これにリースや借入れ返済や勤め時代のローンなんかがあると、なかなかたいへんです。
上の標準モデルは、低そうに見えて、これを大幅に超えられる人は、割合としては高くありません。
というかほとんどの人は超えられません。
１０万以下の家賃でしか始められないのなら、それ以上の店で始められるようになるまで待ちましょう。
計画のレベルを上げて、自分の水準を確かめましょう。
ちゃんとした店舗で始められるように資金をきちんとつくり、その間に店舗や立地を見極める力を少しでもつけましょう。
立地を見極めるということは、来られるであろうお客さんがどういう人がどれぐらいいつの時間帯かがわかるということです。
これの見込みをつけずに開店をしてはいけません。
見込みがついていたとしても、ほとんどの人は上の家賃と利益の関係モデルの式はまず大きく超えられません。
大きくはじめるほど、失敗したときのリスクは大きいですが、成功の可能性がほとんどないところで一度もサエた状態にならずに店を閉めるリスクに比べたら、ある程度家賃はのびのびと払いたいものです。
上の計算モデルを使って、どれぐらいの家賃のとこの式に代入したら、生活したり貯金したり、急な病気や競合店の進出などで無職になる場合などに備えて、リスクを軽減できるか考えて出店しましょう。
大事なことは、小さい店では、歳をとっても、任せられる人を雇えるだけの売上をあげられないので、一生年３６０日ぐらい店に行く生活を子供ができても成長しても、自分が老化しても続けないといけないという点も考慮すること。
実際は、月５万のテナントよりも１５万のテナントの方が割安なんです。
貸すからにはタダはないので、付加価値なしでも他人が入ることのわずらわしさ料や仲介不動産屋の最低手間賃みたいな集客力と関係ない意味合いが入ります。
売上が大きいほど固定費率が下がるように、家賃も小さいほど集客力に関係のない管理する側の人件費やわずらわしさ料のような固定的な要素の率が高くなります。
また、前の店よりも大幅に賃料が下がった場合は、建物オーナーが現金を早く欲しがってるか、そこでは商売ができる見込みが低いと考えてる場合が多いでしょう。
このことを考えるカギはどれだけ空き店舗の期間があったか、また前の店は何年続いたかなどいろいろあります。
バブル期の賃料で２０年続いたのなら、高いときの賃料で契約してるので、前の店の賃料に近い賃料提示なら厳しいと考えられるでしょう。
また新しい建物が飲食店として２０年も使われて傷んだのなら、次の人は大幅に下げるように交渉して当然で、オーナー側の言い値からは絶対に下げないといけませんし、実際にどんな店舗も必ず広告よりは下がります。
下がらないことが逆にまずありませんし、オーナーもはじめから下げる予定幅を持ってます。
それでも大幅に下がる場合は要注意ともいえます。
オーナーは所有建物やその周辺の店の収益状況や集客状況には詳しいことが多いです。
少なくとも脱サラの人よりは、遥かに手練手管です。
しかも脱サラの人は一回目の契約、オーナーは童貞・処女ではありません。
彼らが、賃料を大幅に下げたのなら、彼らがもうそこでは商売はしにくいと思っているってことです。
一般に建物を貸して儲かる人はいません。
建築費、管理費などを賃料から引いたら、しばらくはキャッシュがかなり出ますが、建物の劣化や空き期間などがあって、だいたい建物建てて貸したら、ほとんどの人が損を出します。
とくに、古くなったら、立地がそうとういいとこでないと借り手が出にくくなるし、テナント側の負担以外で数え切れないほどオーナー側が補修や修繕費用を負担するような事情も多くなります。
損しながら、つまり前の店に貸してるときからすでに損してる状態なのに、さらに家賃を下げるって嫌なもんなんです。
建築費や管理費はオーナーが自分でおぜにさん出してますし切実です。
嫌なのに、それでも賃料を大きく下げたってことは、すぐにおぜにさんが欲しいか、何回か入った店が軒並み上手くいかなくて短期間に廃業したなど自己物件や周辺状況などを見ながら、ここでは商売しにくい、そうそうもうテナントは入ってこないなど思っている可能性がかなりあるでしょう。
Posted by たみ家 at
08:15
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